Doppelhaushälfte mit schönem Grundstück in Weilheim

Nur wenige Meter vom südlichen Weilheimer Ortsrand entfernt, befindet sich das Objekt in einem ruhigen, aber gut erschlossenen Wohngebiet. In direkter Nachbarschaft von Reihen- und Mehrfamilienhäusern und mittels einer Haltestelle an die Stadtbus-Linien angebunden, eignet es sich ideal für Familien. Ein Hort und zwei Kindergärten sind in gut zehn Minuten Fußweg erreichbar. In der erweiterten Nachbarschaft befindet sich das Weilheimer Stadion, Sitz eines traditionsreichen TSV mit vielen Kinder- und Jugendangeboten. Im selben Geviert sind wiederum die Weilheimer Realschule, das Gymnasium und das Hallenbad. In anderer Richtung, aber mit dem Fahrrad über ruhige Nebenstraßen in zehn, zu Fuß 20 Minuten zu erreichen, befindet sich die Grundschule an der Ammer. Hauptstraßen müssen auch auf dem Weg zu Bahnhof und Busbahnhof nicht gequert werden, eine Radroute bringt Pendler in 20 Minuten mit dem Rad dorthin. Die Bahn fährt im Halbstundentakt nach München und bedient außerdem die Linien München – Garmisch-Partenkirchen, Augsburg und Schongau. Sowohl München (A95) als auch Garmisch (B2) sind mit dem Auto in jeweils einer guten Stunde zu erreichen. Auch an das Leben in der direkten Umgebung ist das Haus gut angebunden. Die Weilheimer Innenstadt mit vielen Cafés, Restaurants und inhabergeführten Geschäften ist nur 20 Gehminuten entfernt. Ein gutsortierter Edeka-Markt an der nahen Pollinger Straße sorgt für die Nahversorgung, die Naherholungsgebiete an der Ammer, die Au, das Gögerl und das nahe Klosterdorf Polling für Lebensqualität.

Flexibilität ist die große Stärke dieser Doppelhaushälfte. Bei ihrem Bau 1973 wurde darauf geachtet, die Nutzung sämtlicher Etagen flexibel zu halten. Auf etwa 150 Quadratmeter Wohnfläche verteilen sich fünfeinhalb Zimmer, wobei sich zusätzlich ein Kellerraum als Wohnraum nutzen ließe, da er über eine Anböschung Richtung Süden natürliches Licht bekommt. Das Dachgeschoss ist zum Teil ausgebaut und könnte mit wenig Aufwand zum Studio aufgewertet werden.

Erdgeschoss und Garten

Der Zugang zum Haus erfolgt über einen kleinen Vorgarten im Norden neben der Einfahrt. Über ein Zwischengeschoss führt er ins Haus, von dem aus es das über ein paar Stufen ins Erdgeschoss und über eine Treppe in den Keller geht. Von der geräumigen Diele aus zweigen sämtliche Zimmer ab, eine Nische bietet Platz für eine Garderobe. Durch ihre offene Bauweise zum Treppenhaus hin wirkt die Diele leicht und wie ein eigener Raum. Die Diele führt rundum in ein L-förmiges Wohnzimmer (3,6 m²) mit Kachelofen und großen Terrassenfenstern, in ein Esszimmer (14,6 m²) mit doppelflügeligem Fenster und einer Balkontür Richtung Süden, in die Küche (6,4 m²) und in ein Gäste-WC (2 m²). Die Diele und das Wohnzimmer sind hell, Küche und WC dunkel gefliest.

Sowohl das Wohn- als auch das Esszimmer haben direkten Zugang zur großen Terrasse (6,1 m²), deren mit Sandstein gepflasterte Fläche ausreichend Platz für eine große Sitzgruppe bietet. Der angrenzende Garten ist gut eingewachsen und sehr gepflegt. Drei Apfelbäume werfen lichten Schatten auf den Rasen, in einem großen Gemüsebeet kann mit wenig Aufwand viel für für eine gesunde Ernährung getan werden. Eine geräumige Gartenlaube mit zwei Abteilen, in denen sich beispielsweise Gartengeräte und Holz trocken lagern lassen, schließt den Garten ab. Zum Haus hin wird der Garten von einer großen Doppelgarage begrenzt, an die eine Werkstatt angebaut ist, das sich auch als Lager nutzen ließe. In die Doppelgarage lässt sich komfortabel mittels automatischem Toröffner einfahren.

Während die Einbauküche des Vorbesitzers entfernt wird, bleiben die Böden in der Wohnung. Der hochwertige Boden im Wohnzimmer verdient genauere Betrachtung. Er besteht aus hellem Travertin, einem leicht zu reinigenden, mediterranen Naturstein mit viel Lufteinschlüssen, weshalb er sich vergleichsweise warm anfühlt. Die Fliesen in Küche, WC und sämtliche anderen Böden im Haus könnte man gegen zeitgemäßere Bodenbeläge austauschen. Die Teppichböden in Ober-, Dach- und Kellergeschoss sind abgewohnt und müssen ausgetauscht werden.

Obergeschoss

Im ersten Stock zweigen ebenfalls sämtliche Zimmer von einer zentralen Diele ab. Bemerkenswert ist die Abtrennung von Bad (5,4 m²) und WC (1,9 m²) sowie ein Südbalkon (6,8 m²), der sich von zwei der drei Zimmer auf der Südseite des Hauses aus erreichen lässt. Es handelt sich dabei um einen Raum mit 18,7, einen mit 9,6 und einen mit 13,3 m² Wohnfläche. Die beiden größeren haben eine Balkontür, das kleinere ein Fenster zum Garten hin. Ein weiteres Zimmer (12,1 m²) befindet sich an der nördlichen Seite des Hauses und verfügt über zwei Fenster.

Im ersten Stock verdienen die Bodenbeläge und das Bad sowie das WC Aufmerksamkeit. Zwar sind sämtliche Armaturen voll funktionsfähig, sauber und können sofort und uneingeschränkt benutzt werden. Nachdem die Ausstattung der Wohnmode der Siebziger folgt, könnten sie im Zuge der Bodenrenovierungen ebenfalls nach modernem Standard ausgestattet werden. Bemerkenswert ist auch hier die lichte Architektur des Treppenhauses, das dem gesamten Geschoss eine gewisse Leichtigkeit angedeihen lässt. Es ließe sich auch den vier Zimmern mehr Luft verschaffen: Aktuell sind sie mit einer Natur-Holzdecke abgehängt. Eine schnelle Möglichkeit wäre, die Nut-und-Feder-Deckenverkleidung weiß zu streichen; alternativ könnten sie auch ganz entfernt werden. Durch eine Speicherklappe samt Zugtreppe gelangt man ins Dachgeschoss.

Dachgeschoss 

Mit einer Raumhöhe von maximal 2,10 Meter eignet sich das zum Teil bereits ausgebaute Dachgeschoss (30 m²) hervorragend für einen weiteren Ausbau. Es verfügt über ein Fenster unterm First in Richtung Westen sowie über kippbare Dachflächenfenster, von denen aus man bei günstigem Wetter sogar einen Blick auf die südliche Alpenkette erhaschen kann. Denkbar wäre die unkomplizierte Einrichtung von einem großen oder zwei getrennten Zimmern, die sich über eine Wendeltreppe über die Diele erreichen lassen. In den Dachschrägen könnten Einbauschränke für viel Stauraum sorgen, der für fehlende hohe Wände entschädigt. Auch eine Variante mit kleinem Bad ist möglich. Laut geltendem Bebauungsplan ließe sich sogar ein größerer Ausbau mit mehr Raumhöhe durch einen angehobenen First realisieren. Wie das Resultat aussehen kann, lässt sich am Nachbarhaus erkennen.

Keller

Die durchdachte Architektur des Hauses spiegelt sich nicht nur im Treppenhaus, sondern auch in der Beleuchtung des Kellers wieder: Durch eine Anböschung in Richtung Süden erhält der größte Raum (15,8 m²) natürliches Licht und könnte mit wenig Aufwand zum Wohnraum umgewandelt werden. Lagerfläche beziehungsweise Raum für Hobbys oder Sport gibt’s auf weiteren drei Räumen (12 / 8,2 / 8,3 m²) genug, ein Wandschrank beherbergt saisonal nicht benötigte Kleidung und der Heizungskeller bietet sich als kalter, trockener Lagerraum als zusätzlicher Stauraum an. In der Waschküche (3,8 m²) finden sich Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner sowie eine Gartendusche und ein Waschbecken.

Allgemeines

• Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 477 m².
• Die Substanz des Objekts ist sehr gut, die Keller trocken und das Dach, bis auf kleinere, baujahrbedingte Einschränkungen bei den Dachflächenfenstern, dicht.
• Im ganzen Haus sind die Wände und Decken zu renovieren.
• Die Gasheizung wurde 2005, die Fenster 2007 erneuert, ein Energieausweis liegt ab dem 17.11.2020 vor.
• Auf Wunsch vermitteln wir gern Meisterbetriebe unseres Vertrauens für sämtliche Arbeiten und holen für Sie Kostenvoranschläge ein.