Wielenbach: Großes Einfamilienhaus mit schönem, eingewachsenem Garten

  • 82407 Wielenbach
  • Kaufpreis1.190.000,00 €
  • Provision2,38% inkl. 19 % MwSt. des notariellen Verkaufspreises
  • Baujahr 1978
  • Wohnfläche 160,0 m²
  • Grundstück 906,0 m²
  • Anzahl Zimmer 6
  • Objektnummer 8113

Objektbeschreibung

Am Ortsrand von Wielenbach befindet sich eine Wohnsiedlung, die in den 1970er Jahren entstanden ist. Sie besteht aus geräumigen Einfamilienhäusern mit umlaufenden Gärten. Außer seiner absolut ruhigen Lage, hervorragender Anbindung an die Kreisstadt Weilheim und das Münchner Umland hat das Haus einen weiteren, grundlegenden Vorteil: Es ist nach den komfortablen Idealen seiner Zeit gebaut und erweist sich als ideale Basis für großzügiges Wohnen – mit Potenzial. Wer mag, kann dem Haus etwas Liebe schenken und im Gegenzug ein modernes, großzügiges und zeitgemäßes Haus mit Charakter erhalten.

Ausstattung

Sowohl der Garten als auch das Gebäude befinden sich in gepflegtem Zustand. Der Reiz dieses klassischen Einfamilienhauses mit Kniestock liegt in seiner aus der Zeit gefallenen Großzügigkeit. Zu den Nachbarhäusern hält es gesunden Abstand, sämtliche Wohnräume sind klar geschnitten und kleine Details wie außenliegende Wasserhähne oder die Vorbereitung für eine Schmutzdusche im Keller zeugen von einem Sinn fürs Praktische.

Erdgeschoss
Über einen Windfang (3,9 m²) führt der Weg an der Nordseite ins Gebäude. Ein Flur mit Garderobe (11,1 m²) führt zu sämtlichen Räumen, die auch untereinander mit Türen verbunden sind: Hausarbeitsraum (10,6 m²), Gästetoilette (2,9 m²), Wohnzimmer (28,2 m²), Esszimmer (19,4 m²) und Küche (13,8 m²) mit direkt angrenzender Speisekammer (2,0 m²). Der Hausarbeitsraum holt den Waschkeller ins Erdgeschoss und birgt ein großes Plus: Außer Anschlüssen für Waschmaschine und Trockner bietet er genug Raum, um Wäsche aufzuhängen, zu bügeln oder zu nähen. Die Gästetoilette ist ihrem Baujahr gemäß in Brauntönen gehalten und in gutem Zustand – es würde sich aber anbieten, den Raum technisch wie optisch auf Höhe der Zeit zu bringen. Das Wohnzimmer ist mit einem offenen Durchgang ans Esszimmer angeschlossen und erhält viel Tageslicht durch eine große Fensterfront Richtung Süden und Westen. Das Esszimmer verfügt nicht nur über Platz für eine Essecke, sondern auch über einen urigen Kachelofen, der in den Wintermonaten für Wärme sorgt. Hier ist ein neuer Einsatz notwendig. Das Esszimmer hat direkten Anschluss an einen überdachten Süd-Freisitz, wo sich auch bei zweifelhaftem Sommerwetter gut sitzen lässt. Er geht über in eine Terrasse, die entlang der Südseite des Gebäudes erstreckt.

1. Stock
Ein breites, helles Treppenhaus mit Fensterelement führt in den ersten Stock. Sämtliche Räume haben einen Kniestock, der aber so hoch ist, dass er sich im Wohngefühl kaum bemerkbar macht. Im Gegenteil: Weil die Räume bis unter den holzverkleideten Sichtdachstuhl reichen, wirken sie optisch luftig und heimelig zugleich. Im ersten Stock finden sich vier Zimmer mit jeweils gut 15, eins mit 12 und eines mit 19 m² sowie einem kleinen Abstellraum. Die Räume lassen sich klassisch als Elternschlafzimmer und Kinderzimmer nutzen, taugen aber dank ihrer geraden Schnitte auch als Homeoffice. Zwei Bäder, ein Wannebad (7,7 m²) mit Waschbecken und WC sowie ein Duschbad mit abgetrennter Toilette (6,3 m²) komplettieren die Etage.

Keller
Das Haus ist vollunterkellert und verfügt über vier Räume plus Heizungskeller. Schon im großen Flur (8,8 m²) lassen sich Lagerregale aufstellen, aber auch in den kleineren beiden Kellerräumen (8,7 und 12,3 m²) lässt sich viel unterbringen. Während beide mit blankem Betonboden und in einem Fall über die Vorbereitung für eine Schmutzdusche ausgestattet sind, wurden die beiden größeren Räume ausgebaut: Im größeren Hobbykeller (28,2 m²) etwa ließe sich ein Sportraum, ein Heimkino oder ein Büro einrichten. Durch Fenster zur angeböschten Westseite erhält der Raum ebenso viel Tageslicht wie der benachbarte Raum (16,1 m²). Er ist prädestiniert für die Nutzung als Werkstatt.

Besonderheiten
Zum Haus gehört eine Doppelgarage mit jeweils einem Stellplatz davor, rückwärtig befindet sich eine kleiner Abstellraum für Gartengeräte (5,2 m²). Unter ihrem Dach gibt es einen Speicher, der über eine Leiter zugänglich ist.Eine der beiden Garagen verfügt über eine kleine Werkstattgrube.

Der umlaufende Garten ist eingewachsen und sehr gepflegt. In ihm befinden sich Staudenbeete, Laub- und Obstgehölze. Bei der Bewässerung hilft eine Regentonne, die Wasser auffängt.

Aktuell sorgt eine Ölheizung für Wärme und Warmwasser. Es würde sich anbieten, eine Pelletheizung zu installieren. Das Haus verfügt über einen Gasanschluss ins Haus. Im gesamten Haus ist eine Fußbodenheizung bis auf den Kellerbereich.
Alle Böden im Erdgeschoß haben rotbraunen Klinkerfliesenboden. Im Wohnzimmer sowie im ersten Stock liegt Teppich. Die Bäder sind gefliest. Die Küche (13,8 m²) wird leer übergeben.

Internet & Kommunikation
Im Haus liegt DSL mit bis zu 100 MBit/s im Download und bis zu 40 MBit/s im Upload an. Per Kabel sind 1000 MBit/s im Download und 50 MBit im Upload möglich.

Lage

Nur eine Häuserreihe vom südlichen Ortsrand entfernt, schließt das Grundstück direkt an die reizvolle Kulturlandschaft des oberbayerischen Pfaffenwinkels an. Gleichzeitig sind weder das Dorf selbst noch die nahe Kreisstadt Weilheim weit entfernt. Nur wenige Geh- beziehungsweise Fahrminuten entfernt vom Haus finden sich Kindergarten, Grundschule, Supermarkt, Bäckerei, Wirtshaus, Sportplatz, Handwerksbetriebe sowie Geschäfte für den täglichen Bedarf. Wielenbach befindet sich gut zehn Autominuten nördlich von Weilheim. Getrennt durch die Bundesstraße 2, verteilen sich seine Gemeindeteile auf Wielenbach (Dorf), Wilzhofen, Bauerbach und Hardt. Geprägt von Landwirtschaft und seiner Lage im Spitz zwischen der Bahnlinie von München–Garmisch und Weilheim–Augsburg, ist das 3100-Einwohner-Dorf ein ruhiger, familienfreundlicher Ort zum Wohnen. Durch die exzellente Anbindung ans Umland ist das Dorf auch für Pendler ein echter Tipp. Nur vier Kilometer entfernt wartet die Schul- und Behördenstadt Weilheim mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten auf. Sie ist gut per Bus oder auch mit dem Fahrrad zu erreichen – ebenso die dortigen Schulen, Kindergärten, Krippen und Horte. Vom Weilheimer Bahnhof aus fahren regelmäßig Züge nach München, Garmisch, Schongau oder Augsburg, der Busbahnhof erschließt das direkte Umland. Vom etwa 20 Autominuten entfernten Bahnhof in Tutzing am Starnberger See bietet der öffentliche Nahverkehr Anschluss ans Münchner Verkehrsnetz und die See-Gemeinden Pöcking, Feldafing und Starnberg. Das größte Plus aber ist die Nähe zum Dietlhofer See, seinem Badegelände und dem hohen Naherholungswert der direkten Umgebung.

Sonstige Angaben

Alle Angaben sind vom Eigentümer, der Makler übernimmt keine Haftung für deren Vollständigkeit und Richtigkeit.


Ihr Ansprechpartner

Florian Wiedenmann
E-Mail: info@anders-wohnen.com
Telefon: +4988113080312


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